Valeur marchande d'un bien immobilier

La valeur marchande d'un bien immobilier correspond au prix qui peut être obtenu lors de la vente. Généralement, cette valeur est estimée par un expert, qui évalue alors l'emplacement du bien ainsi que le bâtiment lui-même. Néanmoins, le prix de vente effectif peut être supérieur ou inférieur à l'estimation, s'il est influencé par d'autres facteurs tels que les préférences subjectives ou les répulsions de l'acheteur.

Quels facteurs influencent la valeur marchande ?‍

La valeur marchande d'un bien immobilier est le prix qui peut être atteint lors de la vente. Pour ce faire, une estimation est généralement réalisée par un expert, qui prend en considération l'emplacement (vue, voisinage, accès, ensoleillement, pollution sonore, taux fiscal de la commune et demande régionale) ainsi que la propriété elle-même. Ce processus inclut l'analyse de facteurs tels que la surface habitable, le volume des pièces, le niveau de finition, l'âge, le plan des étages ou l'architecture. L'expert fournit une estimation qui sert alors de base pour la détermination de la valeur de vente. Cependant, le prix de vente réel ne correspond pas toujours à l'estimation de l'expert, car le prix de vente peut également être influencé par des intérêts individuels. Ainsi, la nécessité de vendre ou les préférences subjectives, voire les répulsions de l'acheteur, peuvent affecter le prix de vente.

Aucune méthode d'évaluation reconnue pour la détermination fiscale de la valeur marchande

‍Dans la décision de la Cour fédérale 2C_181/2018, les juges se sont penchés sur une propriété de Zoug pour laquelle aucune estimation n'était disponible au moment de la vente. Le défendeur avait acheté la propriété le 7 décembre 2010 pour 2 millions de francs. Il se trouvait dans son patrimoine commercial, car il pratiquait le commerce immobilier à titre professionnel. N'ayant trouvé aucun acheteur pour le terrain, il l'a également vendu le 7 octobre 2011 pour 2 millions de francs à une société par actions qu'il possédait. Dix jours plus tard, le 17 octobre 2011, le terrain était vendu par la société pour maintenant 3,65 millions de francs à un tiers. Les autorités fiscales de Zoug avaient attribué le profit de 1,65 million de francs à la société et non au revenu du défendeur. L'Administration fédérale des contributions était d'un autre avis et a porté l'affaire devant le tribunal administratif du canton de Zoug et, suite à d'autres rejets, jusqu'à la Cour fédérale.

L'AFC soutenait que la plus-value de 1,65 million de francs ne s'était pas produite dans les 10 jours entre la vente à la société et la vente à un tiers, donc le gain en capital devrait être ajouté au revenu du défendeur. La Cour fédérale a contesté. Il n'existe aucune méthode d'évaluation unique reconnue pour déterminer la valeur marchande. La valeur marchande fiscale n'est pas une quantité pouvant être déterminée avec une précision mathématique. L'estimation doit être régulièrement faite et des comparaisons doivent être effectuées, mais elles sont associées à des variations et certaines imprécisions. Il doit être possible de fixer la valeur marchande (et la valeur fiscale du patrimoine) de biens immobiliers sur la base d'approximations prudentes et schématiques, même si cela conduit à ce que les valeurs ainsi déterminées diffèrent dans une certaine mesure des valeurs réelles du marché. Dans le cas présent, aucun avis d'évaluation n'était disponible le 7 octobre 2011, donc il fallait se baser sur des circonstances extérieures. Le prix de vente du 17 octobre 2011 pourrait par exemple être considéré comme un prix de passionné, qui échapperait au mécanisme habituel de l'offre et de la demande.

Puisque l'affirmation de l'AFC établissait un fait augmentant les impôts, la charge de la preuve - contrairement à ce que soutenait l'AFC - reposait sur elle et non sur le contribuable, qui serait responsable de prouver les affirmations réduisant les impôts. Comme l'AFC n'a pas pu fournir de preuves de son affirmation, la plainte a été rejetée.

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