Valore di mercato di un immobile

Il valore commerciale di un immobile corrisponde al prezzo che può essere ottenuto alla vendita. Di solito, questo valore viene stimato da un esperto, che valuta la posizione dell'immobile e l'edificio stesso. Tuttavia, il prezzo effettivo di vendita può essere superiore o inferiore alla stima, essendo influenzato da altri fattori come le preferenze soggettive o le avversioni dell'acquirente.

Quali fattori influenzano il valore commerciale?

Il valore commerciale di un immobile è il prezzo che può essere ottenuto alla vendita. Per questo, di solito è un esperto a fare una stima che considera la posizione (vista, vicinato, accessibilità, esposizione al sole, inquinamento acustico, tasso di imposta comunale e la domanda nella regione) così come l'immobile stesso in maniera più dettagliata. Questi fattori includono metratura, volume degli spazi, standard di finitura, età, layout o architettura. L'esperto fa una stima che poi agisce come base per il valore di vendita. Tuttavia, il prezzo effettivo di vendita non corrisponde sempre alla stima dell'esperto, poiché spesso il prezzo di vendita è influenzato da situazioni personali. Queste possono includere la necessità urgente di vendere o le preferenze soggettive o avversioni dell'acquirente.

Nessun metodo di valutazione riconosciuto per la determinazione fiscale del valore commerciale

Nella decisione della Corte Federale 2C_181/2018 i giudici hanno esaminato un immobile di Zugo, per il quale non vi era una stima al momento della vendita. Il ricorrente aveva acquistato l'immobile il 7 dicembre 2010 per 2 milioni di franchi. Era parte del suo patrimonio aziendale, poiché svolgeva un'attività commerciale di terreni. Non trovando un compratore per il terreno, lo vendette il 7 ottobre 2011, anch'esso per 2 milioni di franchi, a una società per azioni di sua proprietà. Solo 10 giorni dopo, il 17 ottobre 2011, il terreno venne venduto dalla società a un terzo per 3.65 milioni di franchi. Le autorità fiscali di Zugo attribuirono il guadagno di 1.65 milioni di franchi alla società e non al reddito del ricorrente. L'amministrazione fiscale federale la pensava diversamente e portò il caso davanti al Tribunale amministrativo del Cantone di Zugo e, a seguito di ulteriori rigetti, fino alla Corte Federale.

L'Agenzia delle entrate federale argomentava che l'aumento di valore di 1.65 milioni di franchi non avesse avuto luogo nei 10 giorni tra la vendita alla società per azioni e la vendita a un terzo, pertanto il guadagno dalla vendita dovesse essere attribuito al reddito del ricorrente. La Corte Federale non era d'accordo. Non esiste un unico metodo di valutazione riconosciuto per determinare il valore commerciale. Il valore commerciale ai fini fiscali non corrisponde a una grandezza esattamente calcolabile matematicamente. Per stabilirlo, sono necessarie regolarmente stime e confronti, che però sono associati a variazioni e certe imprecisioni. Deve essere possibile definire il valore commerciale (e il valore patrimoniale) di terreni su base di approssimazioni caute e schematiche, anche se questo comporta che i valori così determinati possano in qualche misura differire dai veri valori di mercato. Nel caso specifico, il 7 ottobre 2011 non c'era una valutazione disponibile, pertanto era necessario basarsi su circostanze esterne. Il prezzo di vendita del 17 ottobre 2011, ad esempio, potrebbe essere considerato un prezzo da appassionato, il quale sfugge al meccanismo usuale di offerta e domanda.

Poiché l'asserzione dell'Agenzia delle entrate federale rappresenta un fatto che aumenta le tasse, l'onere della prova - contrariamente a quanto sostenuto dall'Agenzia stessa - spetta a lei e non al contribuente, che sarebbe responsabile della prova per le affermazioni che riducono le tasse. Poiché l'agenzia non è stata in grado di fornire prove a sostegno della sua affermazione, il ricorso è stato respinto.

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