Qualification de l'utilisation d'une propriété comme privée ou commerciale.

Pour l'entretien des propriétés privées, il est possible de déduire un montant forfaitaire. Cependant, si la propriété est principalement utilisée à des fins commerciales par des tiers, seuls les coûts réels de maintenance peuvent être déduits. La décision de ce qui constitue une utilisation principalement commerciale est déterminée au cas par cas.

Pour les propriétés privées, les coûts d'entretien, les coûts de remise en état des propriétés nouvellement acquises, les primes d'assurance et les frais de gestion par des tiers peuvent être déduits. Selon l'art. 32 al. 4 DBG, un montant forfaitaire peut également être déduit à la place des coûts et primes réels. Cependant, pour les propriétés principalement utilisées à des fins commerciales par des tiers, l'art. 4 du règlement sur les propriétés interdit une telle déduction forfaitaire.

Le 11 septembre 2018, le Tribunal fédéral a statué dans l'affaire 2C_1020/2017 sur la qualification de l'utilisation d'un bien immobilier. Un bénéficiaire d'une maison individuelle l'avait louée à une société anonyme, qui à son tour la louait à un de ses cadres et à sa famille à des fins résidentielles. Dans sa déclaration fiscale, le bénéficiaire a revendiqué une déduction forfaitaire pour les frais d'entretien, estimant que la maison n'était pas louée à des fins commerciales. Les autorités fiscales ont contesté et lui ont refusé cette déduction, ce qui a conduit le contribuable à faire un recours infructueux, puis à se tourner vers le tribunal administratif du canton de Zoug, qui également a rejeté sa demande, amenant l'affaire devant le Tribunal fédéral.

Le contribuable a argumenté qu'il n'y avait pas d'utilisation prédominante à des fins commerciales par des tiers, car la maison servait à des fins privées au membre du cadre et à sa famille, sans qu'aucune activité génératrice de revenu n'ait eu lieu dans la maison ou le jardin. Ce n'était pas non plus parmi les objectifs commerciaux déclarés de la société dans le registre du commerce de fournir des propriétés à des fins résidentielles. Il s'agissait d'une mesure interne de gestion du personnel destinée à augmenter l'attractivité de l'employeur vis-à-vis de l'employé résidant dans la maison. De plus, cela serait neutre en termes de résultats, que la société loue la maison et la fournisse à l'employé en déduisant le loyer, ou qu'elle paie à l'employé un salaire plus élevé équivalent au loyer et lui laisse le soin de louer une maison lui-même. Le Tribunal fédéral a contredit. Le contrat de location avait été conclu avec la société anonyme, ce qui donne l'apparence que l'utilisation de la maison était à des fins commerciales. La société avait certes laissé la maison à un employé et à sa famille pour un usage personnel, mais il s'agissait d'un membre du cadre et l'utilisation faisait partie de sa rémunération pour son activité professionnelle. De plus, on devrait supposer une location à des tiers à des fins commerciales lorsque le propriétaire n'a pas à supporter les coûts d'entretien, car ils sont régulièrement pris en charge par le locataire ou le fermier. Dans le cas présent, la société a payé de nombreux frais d'entretien et coûts annexes (normalement à la charge du propriétaire), y compris les frais de maintenance de la maison et du chauffage ainsi que l'entretien du jardin. De plus, le plaignant n'était pas le propriétaire du bien, mais seulement le bénéficiaire, donc par la loi, il ne supporte que les dépenses pour l'entretien ordinaire et la gestion de la chose, et non celles pour les rénovations ou les réparations. Pour ces raisons, il ne s'agissait pas d'une utilisation privée, donc la déduction forfaitaire n'était justement pas accordée.

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