Qualificazione dell'utilizzo di una proprietà come privata o commerciale.

Per la manutenzione di proprietà private può essere rivendicata una deduzione forfettaria. Tuttavia, se la proprietà è prevalentemente utilizzata per scopi commerciali da terzi, possono essere dedotti solo i costi di manutenzione effettivi. La decisione su quando si può parlare di utilizzo prevalentemente commerciale viene presa caso per caso.

Per le proprietà private possono essere dedotti i costi di manutenzione, i costi per il ripristino di proprietà recentemente acquistate, le premie assicurative e i costi di gestione da parte di terzi. Secondo l'articolo 32, paragrafo 4, del DBG, al posto dei costi effettivi e delle premie, può essere dedotto anche un importo forfettario. Tuttavia, per le proprietà che sono utilizzate prevalentemente per scopi commerciali da terzi, l'articolo 4 del regolamento sulla proprietà vieta tale deduzione forfettaria.

L'11 settembre 2018, la Corte Federale ha pronunciato una sentenza nel caso 2C_1020/2017 riguardante la qualifica dell'uso di un immobile. Un fruitore di una casa unifamiliare l'aveva affittata a una società per azioni, che a sua volta l'aveva lasciata a un membro del proprio management e alla sua famiglia per scopi residenziali. Nella sua dichiarazione dei redditi, il fruitore aveva rivendicato una deduzione forfettaria per i costi di manutenzione, sostenendo che la casa non era stata affittata per uso commerciale. Le autorità fiscali dissentirono e gli negarono tale deduzione, motivo per cui il contribuente presentò un reclamo senza successo. Anche il ricorso al Tribunale Amministrativo del Cantone di Zug non ebbe successo, portando il caso davanti alla Corte Federale.

Il contribuente argomentava che non vi fosse un uso prevalentemente commerciale da parte di terzi, dato che la casa serviva a scopi privati per il membro del management e la sua famiglia, senza che vi fossero attività lavorative svolte nella casa o nel giardino. Inoltre, non era tra gli scopi commerciali dichiarati nel registro di commercio della società fornire immobili per scopi residenziali. Si trattava di una misura interna di gestione del personale, volta ad aumentare l'attrattiva dell'azienda nei confronti del dipendente residente nella casa. Inoltre, sarebbe stato neutro in termini di risultati, se la società avesse affittato la casa e la avesse fornita al dipendente a fronte di un affitto o se avesse pagato al dipendente uno stipendio superiore per permettergli di affittare una casa di sua scelta. La Corte Federale non fu d'accordo. Il contratto di locazione era stato stipulato con la società per azioni, il che rendeva l'uso della casa apparentemente commerciale. La società aveva permesso al dipendente e alla sua famiglia di utilizzare personalmente la casa, tuttavia si trattava di un membro del management e l'uso faceva parte della sua retribuzione per la sua attività professionale. Inoltre, si presumeva che il noleggio a terzi fosse per uso commerciale se il proprietario non doveva sostenere i costi di manutenzione, poiché questi erano regolarmente supportati dall'affittuario o dal locatario. Nel caso in questione, la società aveva coperto numerosi costi di manutenzione e spese accessorie (normalmente a carico del locatore), inclusi i costi di manutenzione della casa e del riscaldamento e la manutenzione del giardino. Inoltre, il ricorrente non era il proprietario dell'immobile, ma solo un fruitore, quindi per legge sosteneva solo le spese per la manutenzione ordinaria e la gestione dell'immobile, e non quelle per ristrutturazioni, rinnovamenti o riparazioni. Per queste ragioni, non si trattava di un uso privato, quindi la deduzione forfettaria era giustamente negata.

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