Qualification des terrains en tant que patrimoine privé ou professionnel

Concernant les biens immobiliers qui figurent dans l'actif commercial, le contribuable peut déduire les coûts réels et les primes. Lorsque les biens immobiliers sont attribués à l'actif privé, il est également possible de déclarer une déduction forfaitaire, qui est souvent plus élevée. L'attribution d'un bien immobilier à l'un ou l'autre actif dépend de différents critères.

En avril 2017, la Cour fédérale a jugé un cas où la qualification fiscale des biens immobiliers est devenue un point de litige. A.A. et B.A. étaient propriétaires de divers biens immobiliers pour la période fiscale de 2008. Deux de ces propriétés – toutes deux financées par leurs propres moyens et louées à long terme – étaient qualifiées par les autorités fiscales du canton de Schwyz comme actifs commerciaux, ce qui ne permettait pas la déduction forfaitaire (plus élevée dans ce cas). Les contribuables ont protesté contre cette évaluation et, après un rejet par la Commission fiscale et le Tribunal administratif du canton de Schwyz, ils se sont adressés à la Cour fédérale. A.A. était un architecte de profession jusqu'à sa retraite et a également travaillé comme agent immobilier pendant quelques années. Pendant son activité d'architecte, le contribuable a acquis les compétences nécessaires en matière immobilière et a également appris l'opportunité d'achat des biens mentionnés. Trois autres propriétés appartenant aux contribuables ont été construites dans un consortium de construction et étaient donc incontestablement une partie de l'actif commercial. Ces indices suffisaient aux juridictions inférieures pour attribuer les terrains à l'actif commercial, ce qui rendait impossible une déduction forfaitaire selon l'Art. 32 par. 4 DBG. En effet, celle-ci ne peut être effectuée que pour l'actif privé, le contribuable pouvant choisir lui-même s'il utilise les coûts d'entretien réels ou la déduction forfaitaire. Pour être considéré comme un actif commercial, un bien doit servir principalement ou exclusivement à l'activité indépendante selon l'Art. 18 al. 2 phrase 3 DBG. Ici, il s'agirait de commerce immobilier, qui se produit lorsque la personne assujettie effectue systématiquement des achats et des ventes de propriétés dans le but de réaliser des profits. Les indices en sont la méthode systématique, la fréquence des transactions immobilières, le lien étroit entre l'activité et l'activité professionnelle de la personne assujettie, l'utilisation de compétences spécialisées, la courte durée de possession, l'utilisation importante de fonds externes pour le financement, la réinvestissement des profits dans des actifs similaires ou la réalisation de profits dans le cadre d'une société de personnes. Cependant, si des propriétés sont construites avec des fonds propres et sont louées pour générer des revenus, cela constitue normalement une gestion privée des actifs. Dans le cas présent, le tribunal administratif n'a pas pris en compte les baux à long terme des propriétés ni le fait que le contribuable est impliqué dans la société D. AG, qui est spécialisée dans la détention de biens immobiliers. Selon la Cour fédérale, le maintien et la location à long terme des propriétés depuis leur acquisition plaident fortement contre l'intention d'une revente rapide et rentable. De plus, les deux propriétés étaient financées avec des fonds propres.

Bien que le contribuable ait été qualifié de commerçant immobilier, tous ses biens immobiliers ne peuvent être attribués à l'actif commercial. Chaque propriété doit être examinée individuellement pour être attribuée. Pour les raisons mentionnées, la Cour fédérale a attribué les biens au patrimoine privé et a renvoyé la plainte au Tribunal administratif de Schwyz pour réévaluation.

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