Qualificazione di terreni come patrimonio privato o aziendale

Per gli immobili che fanno parte dell'attivo aziendale, il contribuente può dedurre i costi reali e le premi. Quando gli immobili sono considerati patrimonio privato, è invece possibile applicare anche la detrazione forfettaria, che spesso è superiore. A quale patrimonio una proprietà viene assegnata dipende da diversi criteri.

Nel aprile 2017, la Corte Federale ha esaminato un caso in cui la classificazione fiscale degli immobili era stata contestata. A.A. e B.A. erano i proprietari di diversi immobili per il periodo fiscale 2008. Due di questi beni — entrambi autofinanziati e affittati a lungo termine — erano stati qualificati dalle autorità fiscali del Canton Svitto come patrimonio aziendale, il che impediva l'applicazione della detrazione forfettaria (in questo caso superiore). I contribuenti presentarono ricorsi contro questa valutazione e, dopo essere stati respinti dalla commissione fiscale e dal tribunale amministrativo del Canton Svitto, si rivolsero al Tribunale Federale. A.A. era stato un architetto di professione fino al suo pensionamento e aveva lavorato per alcuni anni anche come commerciante di immobili. Durante il suo lavoro come architetto, il contribuente aveva acquisito le conoscenze specialistiche necessarie riguardo alle proprietà immobiliari e aveva quindi appreso dell'opportunità di acquistare gli immobili in questione. Altre tre proprietà di proprietà del contribuente erano state costruite in un consorzio edilizio e quindi erano inequivocabilmente parte del patrimonio aziendale. Questi indizi erano sufficienti per le autorità preposte per assegnare gli immobili al patrimonio aziendale, il che impedisce una detrazione forfettaria secondo l'art. 32 par. 4 DBG. Quest'ultima può infatti essere applicata solo al patrimonio privato, oppure il contribuente può decidere autonomamente se dedurre i costi di manutenzione reali o la deduzione forfettaria. Per essere considerati patrimonio aziendale, i beni, secondo l'art. 18 par. 2 frase 3 DBG, devono servire principalmente o esclusivamente all'attività professionale indipendente. In questo caso, si tratterebbe di commercio immobiliare, che si verifica quando la persona fiscalmente responsabile effettua acquisti e vendite sistematici di proprietà immobiliari con l'intento di realizzare un profitto. Gli indizi in questo senso sono la natura sistematica dell'approccio, la frequenza delle transazioni immobiliari, il stretto legame di un'affare con l'attività professionale della persona fiscalmente responsabile, l'uso di conoscenze specialistiche specifiche, il breve periodo di possesso, l'utilizzo di notevoli risorse esterne per il finanziamento, il reinvestimento del profitto ottenuto in beni patrimoniali simili o la realizzazione dei profitti nell'ambito di una società di persone. Tuttavia, se le proprietà vengono costruite con fondi propri e affittate a lungo termine producendo un reddito, di solito si tratta di una gestione patrimoniale privata.

Sebbene il contribuente fosse qualificato come commerciante di immobili, non tutti i suoi immobili possono essere assegnati al patrimonio aziendale. Ogni proprietà deve essere esaminata singolarmente per l'assegnazione. Per questi motivi, il Tribunale Federale ha assegnato gli immobili al patrimonio privato e ha rinviato il ricorso al tribunale amministrativo di Svitto per una nuova valutazione.

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