Définition de la valeur de substitution pour le calcul des coûts d'investissement.

Lors de la vente d'une propriété, si un profit est réalisé, celui-ci est imposé à l'impôt sur les gains immobiliers. Pour cela, le produit doit dépasser les coûts d'investissement. Le législateur définit les coûts d'investissement comme le prix d'achat ou la valeur de remplacement, plus les dépenses. Toutefois, l'interprétation de la valeur de remplacement relève des cantons et est gérée différemment.

Pour calculer l'impôt sur les gains immobiliers, en général, le prix d'achat de l'époque et les dépenses sont déduits du prix de vente actuel. Cependant, si le prix d'achat initial est manquant ou si la vente n'a pas de signification juridique (comme dans le cas d'un prix d'achat simulé), la valeur de remplacement est utilisée. Le législateur a cependant omis de définir cette dernière, afin de laisser la marge nécessaire aux cantons. Ainsi, par exemple, dans le canton de Bâle-Campagne, la valeur de remplacement est basée sur la valeur marchande il y a 20 ans, à condition qu'aucun prix d'acquisition plus élevé ne puisse être prouvé. D'autres cantons se réfèrent à la valeur fiscale (de fortune) de l'époque. Dans l'affaire 2C_540/2017, le Tribunal fédéral a jugé sur la légalité de l'interprétation de la valeur de remplacement dans le canton de Lucerne. Un contribuable a porté l'affaire devant le Tribunal fédéral après avoir vendu un bien immobilier en 2014 pour 705'000 Fr., et le conseil municipal lui avait attribué un gain immobilier de 537'743.10 Fr. Il a été fait référence à la valeur de remplacement, qui, partant de la valeur cadastrale de 30 ans auparavant de 100'000 Fr., a été fixée à 125'000 Fr. avec un supplément de 25 %. Le plaignant a argumenté que l'ancienne valeur cadastrale de Fr. 100'000 était bien en dessous de la valeur marchande du 14 novembre 1984 (= 30 ans avant la vente du bien immobilier). Ce n'est qu'avec la nouvelle évaluation en 1992 que la valeur cadastrale du bien a augmenté à Fr. 571'000. S'appuyer sur l'ancienne valeur cadastrale sous-évaluait massivement le bien. Toutefois, il était d'avis que ce n'est pas la valeur cadastrale qui devrait servir de valeur de remplacement, mais plutôt la valeur marchande. Il s'appuyait également sur l'art. 14 DBG, qui stipule que le patrimoine est évalué à la valeur marchande.

Le Tribunal fédéral n'a pas suivi cette opinion. Le législateur a volontairement évité de définir le terme « valeur de remplacement ». Le gouvernement fédéral laisse aux cantons une marge de manœuvre, bien que limitée, dans la définition du gain imposable. Il était donc loisible à Lucerne de se baser sur la valeur cadastrale de l'époque. De plus, l'art. 14 DBG n'était pas applicable, car il est utilisé pour la perception de l'impôt sur la fortune. Pour ces raisons, le Tribunal fédéral a rejeté la plainte.‍

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