Definizione del valore sostitutivo per il calcolo dei costi dell'impianto

Se viene realizzato un profitto dalla vendita di un immobile, questo è soggetto a tassazione con l'imposta sul guadagno da capitale. Il ricavato deve eccedere i costi di investimento. Come costi di investimento, il legislatore definisce il prezzo di acquisto o il valore sostitutivo più le spese. Tuttavia, l'interpretazione del valore sostitutivo è affidata ai cantoni e viene gestita in modo diverso.

Per determinare l'imposta sul guadagno da capitale, normalmente si sottraggono il prezzo di acquisto dell'epoca e le spese dal prezzo di vendita attuale. Se manca il prezzo di acquisto dell'epoca o la vendita non ha un significato giuridico (come nel caso di un prezzo d'acquisto simulato), si fa riferimento al valore sostitutivo. Tuttavia, il legislatore ha omesso di definirlo, per garantire ai cantoni la necessaria flessibilità. Ad esempio, nel canton Basilea-Campagna si prende come riferimento il valore di mercato di 20 anni fa, a meno che non sia dimostrabile un prezzo di acquisizione più alto. Altri cantoni si basano sul valore fiscale (patrimoniale) dell'epoca.Nel caso 2C_540/2017, il Tribunale Federale ha giudicato sulla legalità dell'interpretazione del valore sostitutivo nel canton Lucerna. Un contribuente ha portato il caso davanti al Tribunale Federale perché aveva venduto un'immobile nel 2014 per 705'000 Fr. e gli era stato attribuito un guadagno da capitale di 537'743.10 Fr. dal consiglio comunale. Si è fatto riferimento al valore sostitutivo, stabilito a partire dal valore catastale di 30 anni fa di 100'000 Fr., con un aumento del 25% a 125'000 Fr.  Il ricorrente ha argomentato che il vecchio valore catastale di Fr. 100'000 fosse molto inferiore al valore di mercato al 14 novembre 1984 (= 30 anni prima della vendita dell'immobile). Solo con la nuova valutazione nel 1992, il valore catastale dell'immobile è salito a Fr. 571'000. Se si fa affidamento sul vecchio valore catastale, l'immobile viene fortemente sottovalutato. Tuttavia, era dell'opinione che non il valore catastale, ma che il valore di mercato dovesse essere la base per il valore sostitutivo. Si è basato anche sull'Art. 14 DBG, che afferma che il patrimonio viene valutato al valore di mercato.

Il Tribunale Federale non ha condiviso questa opinione. Il legislatore ha intenzionalmente evitato di definire il termine "valore sostitutivo". La Confederazione concede ai cantoni un margine di manovra, sebbene limitato, nella definizione del reddito imponibile. A Lucerna, quindi, era permesso basarsi sul valore catastale dell'epoca. Anche l'Art. 14 DBG non era applicabile, poiché viene utilizzato per la riscossione dell'imposta sul patrimonio. Per queste ragioni, il Tribunale Federale ha respinto il ricorso.‍

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