Ersatzbeschaffung bei natürlichen Personen

Investiert man den Verkaufserlös einer selbst genutzten Liegenschaft innert einer angemessenen Frist in eine neue Immobilie, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben, da eine sogenannte Ersatzbeschaffung vorliegt. Lesen Sie in unserem Artikel welche Voraussetzungen und Fristen einzuhalten sind und wie der steuerbare Gewinn berechnet wird.

Voraussetzungen und Fristen

Da bei einer Ersatzbeschaffung der Veräusserungsgewinn der Immobilie nicht als realisiert betrachtet wird, erfolgt eine Aufschiebung der Grundstückgewinnsteuer bis zur endgültigen Veräusserung. Der Steueraufschub wird unter der Voraussetzung gewährt, dass sowohl die verkaufte als auch die neu erworbene Liegenschaft vom Steuerpflichtigen dauernd bewohnt werden. Dementsprechend gilt der Erwerb eines Zweitwohnsitzes oder einer Ferienwohnung nicht als Ersatzbeschaffung. Ausserdem muss zwischen der Veräusserung und dem Kauf ein ursächlicher Zusammenhang gegeben sein.

Die angemessene Frist zwischen der Veräusserung und dem Erwerb der Eigenheime wird kantonal geregelt und beträgt in der Regel zwei Jahre. Unter Umständen, wie bspw. bei einer Bauverzögerung oder wenn aus gesundheitlichen oder beruflichen Gründen ein sofortiger Umzug notwendig ist, können längere Fristen anerkannt werden. Das Hinauszögern des Verkaufs aufgrund einer erwarteten Wertsteigerung, gibt keinen Anspruch auf einen Aufschub.

Berechnung des steuerbaren Gewinns

Falls die Ersatzliegenschaft günstiger ist, als der Betrag, der durch die Veräusserung eingenommen wurde, stellt sich die Frage, welcher Teil des Gewinns aufgeschoben werden kann. Gemäss bundesrechtlicher Rechtsprechung gilt zurzeit die absolute Methode: Die Steuer kann nur auf den reinvestierten Teil des Gewinns aufgeschoben werden. Alternativ könnte man die Besteuerung des Gewinns auch im Verhältnis der Reinvestition zum erzielten Erlös aufschieben lassen (sogenannte relative Methode).

Es gilt noch anzumerken, dass ein Steueraufschub auch für Vorausbeschaffungen gewährt wird. Eine Vorausbeschaffung liegt vor, wenn der Erwerb der neuen Liegenschaft vor dem Verkauf der bisherigen stattfindet.