Sostituzione in caso di persone fisiche

Se si reinveste il ricavato della vendita di un immobile ad uso proprio entro un termine appropriato in una nuova proprietà, l'imposta sul guadagno di capitale è differita, poiché si tratta di una cosiddetta sostituzione di acquisto. Leggi nel nostro articolo quali requisiti e scadenze devono essere rispettati e come viene calcolato il guadagno imponibile.

Requisiti e scadenze

Poiché in caso di sostituzione dell'acquisto il guadagno di alienazione dell'immobile non è considerato realizzato, viene posticipata l'imposta sul guadagno di capitale fino alla vendita definitiva. Il rinvio delle tasse è concesso a condizione che sia l'immobile venduto sia quello nuovo acquistato siano abitati permanentemente dal contribuente. Di conseguenza, l'acquisizione di una seconda casa o di una casa per le vacanze non è considerata una sostituzione. Inoltre, deve esserci un nesso causale tra la vendita e l'acquisto.

Il termine adeguato tra la vendita e l'acquisto delle proprietà è regolato a livello cantonale e di solito è di due anni. In circostanze, come ad esempio un ritardo nella costruzione o se per motivi di salute o professionali è necessario un trasferimento immediato, possono essere riconosciuti termini più lunghi. Posticipare la vendita in attesa di un aumento del valore non dà diritto a un rinvio.

Calcolo del guadagno imponibile

Se la proprietà sostitutiva costa meno dell'importo ottenuto dalla vendita, si pone la questione di quale parte del guadagno possa essere differito. Secondo la giurisprudenza federale attuale, si applica il metodo assoluto: l'imposta può essere differita solo sulla parte del guadagno reinvestito. Alternativamente, si potrebbe differire la tassazione del guadagno anche in proporzione al rendimento ottenuto dalla reinvestizione (cosiddetto metodo relativo).

È inoltre importante notare che un rinvio fiscale viene anche concesso per gli acquisti anticipati. Un acquisto anticipato si verifica quando l'acquisizione della nuova proprietà avviene prima della vendita di quella precedente.