Il valore locativo imputato spiegato

È l'incubo di tutti i proprietari di casa: l'Eigenmietwert. Ma cosa è esattamente l'Eigenmietwert e come può essere ridotto per risparmiare sulle tasse?  Rispondiamo alle vostre domande più scottanti sulla tassazione dell'Eigenmietwert.

Cosa è l'Eigenmietwert?

Chi vive in un immobile di proprietà in Svizzera deve tassare il cosiddetto Eigenmietwert come reddito. L'Eigenmietwert non è un reddito effettivamente percepito, ma piuttosto un importo fittizio, che deriva dal valore teorico di affitto di un immobile. Di norma, l'Eigenmietwert ammonta al 60-70 percento della somma che una terza persona pagherebbe come affitto per un'unità abitativa.

Perché l'Eigenmietwert è tassato?

La tassazione dell'Eigenmietwert è stata introdotta provvisoriamente nel 1934 come una misura per il risanamento del bilancio federale dopo la crisi economica mondiale e adottata nel diritto regolare nel 1958. È un'espressione del principio di solidarietà del sistema fiscale svizzero. Anche se il proprietario di un immobile non riceve un affitto, guadagna dai redditi risparmiando sull’affitto che altrimenti dovrebbe pagare vivendo nella proprietà. Questo risparmio deve essere tassato come reddito.

Come viene calcolato l'Eigenmietwert?

Come è consuetudine nel panorama fiscale svizzero, l'Eigenmietwert è stabilito a livello cantonale. L'autorità fiscale cantonale stima il valore di locazione di un immobile sulla base di superficie abitabile, anno di costruzione, tipo di costruzione, posizione e il valore di immobili comparabili. A causa delle diverse metodologie di calcolo a livello cantonale, può succedere che immobili identici in diversi cantoni siano tassati diversamente. Tuttavia, secondo la Corte Federale, l'Eigenmietwert deve corrispondere ad almeno il 60 percento del valore che potrebbe essere ottenuto sul mercato libero come affitto.

Come si può risparmiare sulla tassazione dell'Eigenmietwert?

I proprietari possono ridurre la tassazione dell'Eigenmietwert attraverso deduzioni. Accanto agli interessi ipotecari, sono particolarmente deducibili i cosiddetti costi di manutenzione. Questi includono costi di ristrutturazione, riparazioni, la sostituzione di elettrodomestici o le prime di assicurazione sui beni. Non sono ammessi i deducibili gli investimenti che aumentano il valore. Questi ultimi comprendono tutte quelle spese e miglioramenti che vanno oltre la semplice manutenzione. Mentre il proprietario di una casa può quindi dedurre i costi di una normale ristrutturazione del bagno, le spese per un bagno di lusso con toilette d'oro non danno diritto a una riduzione fiscale. Esiste tuttavia un'eccezione a questa regola base. Sotto certe condizioni, anche gli investimenti che aumentano il valore possono essere deducibili se servono alla protezione ambientale o al risparmio energetico.

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