Imposizione della tassa sulla plusvalenza fondiaria dopo la vendita del bene sostitutivo

La tassazione del profitto ottenuto dalla vendita di una proprietà immobiliare può essere rinviata in alcuni casi, ad esempio quando si acquista una nuova proprietà come sostituzione. In tal caso, il guadagno immobiliare viene trasferito su quest'ultima e le tasse vengono imposte solo quando la proprietà è nuovamente venduta senza averne acquisita un'altra come sostituzione.

Quando si realizza un profitto dalla vendita di una proprietà, questo è soggetto alla tassa sul guadagno immobiliare, la quale varia a seconda del cantone. In particolare, le normative relative alla durata del possesso variano da cantone a cantone. Tuttavia, in casi come trasferimenti di proprietà durante successioni ereditarie, anticipi ereditari, compensazioni di diritti matrimoniali e successori, o in caso di acquisizione di sostituzione, la tassa può essere rinviata. In caso di acquisizione di sostituzione, il ricavato della vendita viene utilizzato entro un termine ragionevole per l'acquisto o la costruzione di una nuova proprietà sostitutiva di uso simile, anch'essa situata in Svizzera. Se il prezzo d'acquisto della nuova proprietà sostitutiva supera il prezzo di vendita della proprietà venduta, il guadagno immobiliare può essere trasferito alla nuova proprietà, posticipando così la tassazione. Questo processo può essere ripetuto. Solo quando non viene acquistata una nuova proprietà sostitutiva, il comune dove si trova tale proprietà tassa il guadagno accumulato. Il 28 settembre 2017, il Tribunale federale è stato chiamato a chiarire un caso su questa tematica. Una contribuente residente nel cantone di Berna aveva venduto la sua residenza di Berna il 1 aprile 2008 con un profitto di 5'733'539 CHF e si era acquistata una proprietà sostitutiva nel cantone di Ginevra. In seguito, la tassa sul guadagno immobiliare è stata rinviata. Tuttavia, nel giugno 2010, la donna vendette questa proprietà senza averne acquisita un'altra come sostituzione. Nel 2012, l'amministrazione fiscale del cantone di Berna stimava un guadagno immobiliare di 4'816'100 CHF, risultando in una richiesta fiscale di 1'906'682.70 CHF. La contribuente si oppose, ma fu respinta dall'amministrazione fiscale, dalla commissione di ricorso fiscale e dal tribunale amministrativo del cantone di Berna, quindi si rivolse al Tribunale federale.

Il cantone di Berna sosteneva di avere diritto alle tasse sul guadagno immobiliare accumulate a Berna e voleva applicare una divisione del substrato fiscale tra Berna e Ginevra (metodo di smembramento). Secondo la raccomandazione della Conferenza Fiscale Svizzera SSK è previsto un periodo di 5 anni durante il quale potrebbe essere applicato il metodo di smembramento. Questa raccomandazione tratta le rivendite dell'oggetto sostitutivo entro il periodo di 5 anni in modo diverso rispetto alle rivendite successive. Al termine del periodo, sarebbe applicata la metodologia unitaria, con tutte le tasse che competerebbero al cantone di arrivo, Ginevra. Il Tribunale federale non ha seguito questa visione. La raccomandazione non ha forza vincolante e non può prevalere sulla legge federale, la quale non prevede tale periodo. Pertanto, le tasse sono dovute a Ginevra. Una tassazione dello stesso substrato fiscale da parte del cantone di Berna violerebbe il divieto di doppia imposizione intercantonale (virtuale).

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