Imposta sul guadagno immobiliare: uso improprio della proprietà sostitutiva

L'imposta sul guadagno immobiliare è rinviata, se viene acquistato un oggetto sostitutivo in Svizzera e il contribuente vi prende residenza. Tuttavia, non era chiaro se un cantone potesse esigere successivamente l'imposta rinviata se l'oggetto sostitutivo viene utilizzato in modo improprio dopo l'assunzione della residenza. La Corte federale ha ora deciso su un caso del genere.

Quando un immobile viene venduto con guadagno, l'imposta sul guadagno immobiliare diventa esigibile. Tuttavia, questa può essere rinviata se viene acquistato un oggetto sostitutivo che si trovi anche in Svizzera. Maggiori dettagli possono essere trovati in questo articolo di blog. Fino ad ora non era chiaro cosa succede se, dopo il rinvio dell'imposta, l'oggetto sostitutivo viene utilizzato in modo improprio. Nella sentenza 2C_306/2016, la Corte federale si è espressa su questo e ha risposto alla domanda se un cantone possa esigere l'imposta sul guadagno immobiliare rinviata, se l'oggetto sostitutivo è stato utilizzato in modo improprio dopo l'assunzione della residenza (ad esempio, come appartamento vacanze) e pertanto non rappresenta più la residenza del contribuente. Un contribuente ha venduto il 21 febbraio 2011 con guadagno il suo appartamento nel cantone di Zurigo e si è trasferito nel cantone dei Grigioni, dove ha acquistato un immobile. Questo è stato qualificato come oggetto sostitutivo, per cui l'imposta sul guadagno immobiliare è stata rinviata. La residenza nei Grigioni è stata stabilita il 15 febbraio 2011. Il 31 dicembre 2012, il contribuente ha poi trasferito la sua residenza per motivi professionali in Gran Bretagna e ha utilizzato l'immobile grigionese come appartamento vacanze, per cui le autorità fiscali zurighesi si sono messe in contatto con lui e hanno esigito successivamente l'imposta sul guadagno immobiliare rinviata a causa dell'utilizzo improprio dell'immobile. Hanno sostenuto che, a causa del trasferimento, l'appartamento fosse ora solo un appartamento vacanze e che i 22 mesi in cui il contribuente aveva qui la residenza non corrispondessero all'uso permanente necessario. Hanno basato la loro richiesta su una parte della circolare della direzione finanziaria di Zurigo, che afferma che in caso di utilizzo improprio definitivo di un terreno sostitutivo fuori cantone entro cinque anni dalla cessione del terreno originale, il comune di partenza torna sulla decisione riguardante il rinvio dell'imposta e l'imposta sul guadagno immobiliare rinviata viene considerata nella procedura di imposizione supplementare. Il contribuente ha presentato opposizione e il caso è arrivato fino alla Corte federale. A Losanna, ha ottenuto ragione. La Corte federale ha stabilito che il cantone di Zurigo aveva ingiustamente esigito l'imposta rinviata. La condizione per il rinvio dell'imposta è che il contribuente utilizzi in modo permanente ed esclusivo l'oggetto sostitutivo, stabilendo la propria residenza lì. Il tribunale ha ricordato che il concetto di proprietà abitativa utilizzata in modo permanente ed esclusivo è regolato a livello federale e non lascia margini di manovra ai cantoni, motivo per cui la disposizione zurighese divergente non è ammissibile. La proprietà abitativa utilizzata in modo permanente ed esclusivo è data quando il contribuente ha preso dimora nell'oggetto sostitutivo e in quel momento aveva (visibilmente) l'intenzione di rimanere stabilmente nell'oggetto sostitutivo e di spostare lì il proprio centro di vita. Non ha importanza se si considera di trasferirsi in futuro a causa di circostanze cambiate e ancora poco chiare (come per motivi professionali). Se qualcuno è rimasto in un luogo per almeno un anno, si può presumere l'intenzione di rimanere permanentemente, il che è il caso presente.

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