Base imponibile dell'imposta sul cambio di proprietà

Nel trasferimento di beni immobili, nella maggior parte dei cantoni, oltre all'eventuale imposta sul profitto da terreno, è dovuta anche un'imposta sul trasferimento di proprietà. La regolamentazione varia da cantone a cantone. Tuttavia, l'ammontare dell'imposta è di solito determinato in base al controvalore pagato per l'acquisizione del terreno.

Il trasferimento di un immobile comporta sempre degli obblighi fiscali. In caso di guadagno, viene applicata un'imposta sul profitto da terreno. Nella maggior parte dei cantoni, però, è dovuta anche un'imposta sul trasferimento di proprietà, che tassa il passaggio di un diritto reale su un immobile. Se e come viene riscossa l'imposta non è regolato a livello federale, ma è competenza dei cantoni. Diversi cantoni, come Sciaffusa, Zugo o Zurigo, rinunciano a riscuotere un'imposta sul trasferimento di proprietà. In alcuni cantoni si parla anche non di tasse, ma di diritti. L'ammontare dell'imposta sul trasferimento di proprietà è di solito determinato sulla base del controvalore pagato per l'acquisizione del terreno. Questo può essere il prezzo di acquisto, ma può anche includere ulteriori prestazioni. Il 15 marzo 2018, il Tribunale federale ha esaminato un caso che aveva portato a una disputa sull'ammontare dell'imposta sul trasferimento di proprietà nel cantone di Berna. Il ricorrente il 13 giugno 2013 aveva incaricato la Y AG di verificare la edificabilità di un terreno, di elaborare un progetto preliminare e dei piani di progetto per una casa unifamiliare e di preparare una domanda di permesso di costruire per la presentazione. Per questo aveva pagato 30'000 CHF, che dovevano essere accreditati al costo totale dell'abitazione al momento della conclusione del contratto d'opera definitivo. Il 26 agosto 2013, ha acquistato il terreno ancora non edificato per 232'200 CHF. Due giorni dopo, il 28 agosto 2013, il ricorrente firmò la domanda di permesso di costruire e presentò i piani. Il 29 novembre e il 9 dicembre 2013, ha concluso con la Y AG un contratto d'opera per la costruzione di una casa unifamiliare sulla parcella interessata, per cui è stato stabilito un prezzo forfettario di CHF 437'690. L'Ufficio del registro fondiario interessato ha valutato questa procedura allo stesso modo dell'acquisto di un componente chiavi in mano, motivo per cui non solo il prezzo del terreno, ma anche il compenso per l'opera della Y AG sono stati inclusi nel calcolo dell'imposta sul trasferimento di proprietà. Il contribuente si è opposto a questo e ha portato il caso fino al Tribunale federale.

Il Tribunale federale ha fatto riferimento all'art. 6a della legge sulle imposte di trasferimento di Berna, che descrive che nei contratti di compravendita di un componente chiavi in mano o di un'unità condominiale e nei contratti di compravendita collegati a un contratto d'opera in modo tale che si acquisti un componente chiavi in mano o un'unità condominiale, l'imposta è calcolata sul prezzo totale (prezzo del terreno e compenso per l'opera). Il ricorrente ha argomentato che, in base al contratto di progettazione, non era obbligato a concludere il contratto d'opera del 29 novembre/9 dicembre 2013. Se avesse cambiato fornitore, sarebbe solo incorsa una perdita di 30'000 CHF. Tuttavia, non è riuscito a convincere il Tribunale federale. Il contratto d'opera è stato concluso temporalmente solo dopo l'acquisto del terreno il 26 agosto 2013, ma su incarico di progettazione del 13 giugno 2013 erano già stati effettuati ampi lavori preparatori e pronti piani di progetto, il che ha consentito al ricorrente, solo due giorni dopo la firma del contratto di acquisto del terreno, di firmare la domanda di permesso di costruire e presentare i piani necessari. Pertanto, si deve presumere che al momento della firma del contratto di acquisto del terreno fosse già deciso a costruire l'edificio pianificato da Y AG e che di fatto non fosse più libero di decidere quando e come costruire sul suo terreno. Findea aiuta a mantenere le tue tasse semplici e senza problemi.