Altezza consentita delle ammortizzazioni immobiliari

Le ammortamenti ordinari dovrebbero corrispondere alla reale diminuzione di valore dell'oggetto tassabile. Nel caso di un immobile, un'amortamento è giustificato solo se il suo valore si riduce a causa dell'uso o del passare del tempo. L'onere della prova che l'importo dell'ammortamento non è giustificato a livello commerciale ricade tuttavia sull'autorità di imposizione.

Nella sentenza BGer 2C_814/2016, 2C_815/2016 del 26 ottobre 2017, il Tribunale federale ha esaminato la controversia tra la società immobiliare A. AG e l'amministrazione fiscale di Sciaffusa. La A. AG aveva effettuato ammortamenti su un edificio residenziale affittato nel 2010 e 2011, che l'amministrazione fiscale non aveva accettato. A causa di questi ammortamenti, il valore contabile della casa cadeva al di sotto del valore fiscale, il che, secondo una prassi consolidata, non rendeva più possibili ulteriori ammortamenti. La A. AG non accettò questa decisione e portò il caso davanti al Tribunale superiore di Sciaffusa. Il Tribunale superiore confermò la legittimità degli ammortamenti, motivandola col fatto che erano entro i tassi di ammortamento dell'Amministrazione fiscale federale (ESTV). All'interno di questi tassi, gli ammortamenti sono sempre giustificati a livello commerciale, anche se il valore contabile risultante scende chiaramente al di sotto del valore reale. Il valore del terreno costituisce il limite inferiore del valore per ammortamenti ammissibili. L'amministrazione fiscale ha poi portato il caso davanti al Tribunale federale, argomentando che l'assunzione che gli ammortamenti effettuati entro il quadro dell'ESTV fossero giustificati era solo una presunzione. Il limite degli ammortamenti generalmente ammissibili è il valore fiscale. In caso di sottopassaggio, il contribuente deve dimostrare che l'ammortamento è giustificato a livello commerciale, cosa che la A. AG non aveva fatto in questo caso.

Il Tribunale federale ha respinto il reclamo dell'amministrazione fiscale. Il riconoscimento fiscale di un'amortamento può essere negato solo se il tasso di ammortamento è costantemente troppo alto o il valore della proprietà non diminuisce a lungo termine. L'opinione dell'amministrazione fiscale, secondo cui gli ammortamenti, a causa dei quali il valore contabile cade al di sotto del valore fiscale, non sono generalmente giustificati a livello commerciale e quindi non sono ammissibili, va troppo oltre. A differenza del Tribunale superiore di Sciaffusa, il Tribunale federale ha affermato che non tutti gli ammortamenti, attraverso i quali il valore risultante scende chiaramente al di sotto del valore reale, devono essere accettati. Tuttavia, l'onere della prova della non giustificazione ricade sull'autorità di imposizione. Nel caso in questione, tuttavia, non aveva dimostrato né che i valori fiscali cantonali per le proprietà nel Canton Sciaffusa fossero generalmente e durevolmente troppo bassi, né che la A. AG avesse costantemente sopravvalutato i suoi ammortamenti. Per questi motivi, l'ammortamento è permesso.

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