Un négociant en biens immobiliers de 19 ans - Est-ce possible ?

En juin 2019, la Cour fédérale a dû décider si un jeune homme de 19 ans devait être qualifié de marchand de biens immobilier professionnel. Découvrez dans l'article comment la Cour fédérale a tranché.

Le jeune homme de 19 ans, A., a acquis en 2007 un terrain qu'il a financé par l'intermédiaire d'un prêt de sa mère pour un montant de 250'000 CHF ainsi qu'une hypothèque de 670'000 CHF. De plus, A. a effectué une rénovation largement financée par emprunt de l'appartement sous les combles, afin de pouvoir y habiter par la suite. Les autres unités du bâtiment étaient louées. Le bâtiment en question a été vendu en 2012, après quoi A. a acquis une autre propriété la même année. En même temps, A. était également associé commanditaire dans la société en commandite dirigée par son père, qui était active dans le commerce immobilier.

Les autorités fiscales de Bâle-Ville ont qualifié A. de marchand de biens immobilier professionnel. Par conséquent, A. a été obligé de taxer les gains en capital de la vente de la propriété comme revenu d'une activité indépendante. A. a contesté cette évaluation jusqu'à la Cour fédérale. Celle-ci a jugé l'affaire dans le arrêt BGer 2C_551/2018 du 11 juin 2019.

Marchand de biens immobilier professionnel

Est considéré comme marchand de biens immobilier professionnel celui qui entreprend systématiquement l'achat et la vente de propriétés dans le but de réaliser un bénéfice. Les indices de professionnalisme incluent une approche systématique, une accumulation de transactions, un lien proche avec l'activité professionnelle, une expertise spécifique, le recours à un financement externe significatif ou la réinvestissement des bénéfices réalisés. Lors de l'évaluation, tous les critères doivent être pris en compte et une appréciation de toutes les circonstances du cas particulier doit être faite.

Accumulation privée de biens

Dans le cas décrit ci-dessus, A. a avancé que l'acquisition de la propriété avait uniquement servi à la prévoyance vieillesse privée, comme le montre la rénovation et l'utilisation de l'appartement sous les combles. Il n'avait jamais été prévu de vendre avant 2012. La Cour fédérale a rejeté cet argument en affirmant qu'une activité commerciale ne pouvait pas être dissimulée sous l'aspect de l'accumulation de biens. De plus, il n’est pas inhabituel que les marchands de biens immobiliers occupent eux-mêmes un objet.

Connaissances spécialisées

De plus, A. a soutenu qu'il ne possédait pas de connaissances spécialisées dans le domaine du commerce immobilier, étant donné qu'il n'avait pas travaillé dans l'entreprise de son père entre 2007 et 2012. Il était inacceptable que les connaissances de son père lui soient attribuées. La Cour fédérale a également rejeté cet argument. Elle a argumenté que, compte tenu de l'acquisition de la propriété sans capital personnel, aucune preuve particulière d'une activité dans la firme du père n'était nécessaire. La Cour fédérale a ajouté qu'il serait totalement irréaliste de supposer que A. n'avait pas bénéficié des connaissances spécialisées et des contacts de son père.

Propension au risque

A. a aussi critiqué le fait que la simple utilisation de financements externes était interprétée comme une propension particulière au risque. La Cour fédérale a cependant conclu que, compte tenu de la situation personnelle de A. (19 ans, étudiant), le financement exclusivement externe allait bien au-delà de ce qui pourrait être considéré comme une capacité de risque normale.

Compte tenu du financement externe, des connaissances spécialisées disponibles, de l'approche planifiée ainsi que de la réinvestissement des gains de cession dans une nouvelle propriété, la Cour fédérale en arrive à la conclusion que la qualification de A. en tant que marchand de biens immobilier professionnel est légitime.

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