Un commerciante di proprietà immobiliari di 19 anni - È possibile?
Nel giugno 2019, la Corte Federale si è pronunciata sulla classificazione fiscale di un diciannovenne come commerciante immobiliare professionale.
Nel giugno 2019, il Tribunale Federale doveva decidere se un diciannovenne potesse essere qualificato come commerciante immobiliare professionista. Scopri nel contributo come ha deciso il Tribunale Federale.
Il diciannovenne A. acquisì nel 2007 un terreno, che finanziò attraverso un prestito di sua madre per un importo di 250'000 CHF e un mutuo ipotecario di 670'000 CHF. Inoltre, A. realizzò una ristrutturazione per lo più finanziata con capitale di terzi dell'appartamento mansardato, per poterlo occupare successivamente personalmente. Le altre unità abitative dell'edificio furono messe in affitto. Il suddetto edificio fu venduto nel 2012, dopo il quale A. acquistò nello stesso anno un'altra proprietà. Allo stesso tempo, A. era anche socio comanditario dell'azienda di comandita guidata da suo padre, che operava nel commercio immobiliare.
Le autorità fiscali di Basilea-Città hanno qualificato A. come commerciante immobiliare professionista. Di conseguenza, A. fu obbligato a tassare i guadagni in capitale dalla vendita della proprietà come reddito da attività lavorativa autonoma. A. ha presentato ricorso contro questa valutazione fino al Tribunale Federale. Questo ha esaminato il caso nella sentenza BGer 2C_551/2018 dell'11 giugno 2019.
Commerciante immobiliare professionista
Viene considerato un commerciante immobiliare professionista chi intraprende acquisti e vendite di proprietà in modo sistematico e con l'intento di ottenere un profitto. Indizi di professionalità includono un approccio sistematico, un accumulo di transazioni, una stretta connessione con l'attività professionale, conoscenze specialistiche, l'uso di sostanziosi finanziamenti esterni o la reinvestizione dei profitti realizzati. Nella valutazione, tutti i criteri devono essere soppesati e deve essere fatta una valutazione di tutte le circostanze nel caso specifico.
Costruzione del patrimonio privato
Nel caso descritto sopra, A. avanzò l'argomento che l'acquisto della proprietà era destinato esclusivamente alla previdenza privata per la vecchiaia, come mostrerebbero la ristrutturazione e l'utilizzo dell'appartamento mansardato. Era evidente che non era prevista una vendita prima del 2012. Il Tribunale Federale respinse questa argomentazione, affermando che un'attività commerciale non può essere mascherata come accumulazione di patrimonio privato. Inoltre, non è inusuale che un commerciante immobiliare occupi personalmente un immobile.
Conoscenze specialistiche
Inoltre, A. sostenne di non avere conoscenze specialistiche nel settore immobiliare, poiché non era stato attivo nell'azienda di suo padre negli anni 2007 – 2012. Non sarebbe accettabile attribuirgli le conoscenze di suo padre. Anche questo argomento fu respinto dal Tribunale Federale. Argomentò che, considerando l'acquisizione della proprietà senza capitale proprio, non era necessario una prova speciale di un'attività nell'azienda del padre. Il Tribunale Federale spiegò ulteriormente che sarebbe del tutto irrealistico supporre che A. non avesse beneficiato delle conoscenze e dei contatti di suo padre.
Propensione al rischio
A. criticò anche il fatto che la sola finanziamento esterno fosse considerato come un indicatore di una particolare propensione al rischio. Tuttavia, il Tribunale Federale stabilì che, date le circostanze personali di A. (diciannovenne, studente), il finanziamento esterno superava di gran lunga quello che potrebbe essere considerato una normale capacità di sopportare il rischio.
Considerando il finanziamento esterno, la conoscenza specialistica esistente, l'approccio pianificato e la reinvestimento dei profitti dalla vendita in una nuova proprietà, il Tribunale Federale giunse alla conclusione che la qualificazione di A. come commerciante immobiliare professionista fosse legittima.
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